Podcast n°35 : Quelles garanties et recours possibles pour les acheteurs et les vendeurs immobiliers

Les ventes et les achats se déroulent souvent bien, mais après la signature sur tous les marchés immobiliers, des mauvaises surprises peuvent survenir. Dans ce cas, quels recours existent ? Vous allez nous expliquer aujourd'hui les principaux recours

Le vice caché

Le vice caché, défini par le code civil, correspond à des défauts non apparents d'un bien vendu qui le rendent impropre à l'usage prévu ou qui en diminuent de façon significative l'utilité. Je précise que ces défauts doivent être suffisamment importants, car s'ils avaient été connus par l'acheteur, celui-ci aurait proposé un prix inférieur ou aurait renoncé à l'achat. Cette loi s'applique à tous les vendeurs professionnels. Généralement, un vendeur non professionnel de l'immobilier est exonéré de la clause de vice caché.

Le notaire précise toujours que l'acquéreur achète le bien "en l'état", exonérant le vendeur de tout recours. Néanmoins, cette exonération ne s'applique pas si l'acquéreur prouve que les vices étaient, en réalité, connus du vendeur, ou bien s'il s'agit de gros travaux que le vendeur aurait pu exécuter par lui-même.

En cas de découverte d'un vice caché, l'acheteur doit informer le vendeur par lettre recommandée. Puis, en l'absence de réponse, il peut saisir le tribunal compétent. Un avocat est souvent nécessaire lors de la procédure judiciaire. Le tribunal peut imposer au vendeur de prendre en charge les frais de réparation, de rembourser une partie du prix, ou d'annuler la vente avec obligation pour l'acheteur de restituer le bien dans l'état initial.

La garantie légale des vices cachés, articles 1641 et suivants du code civil, exige que l'acheteur prouve l'existence palpable du défaut et fournisse des preuves documentaires. Ces défauts doivent avoir été dissimulés ou non apparents au moment de la vente. Des avis professionnels et une expertise d'un expert agréé renforcent le dossier en arbitrage. Bref, cette garantie peut être invoquée dans les deux ans suivant la découverte du vice, sans pour autant dépasser cinq ans après la vente.

La garantie des diagnostics.

Lors de la vente immobilière, le vendeur a l'obligation d'informer l'acheteur sur divers éléments, notamment la situation sanitaire et environnementale du bien. Cela se traduit par la réalisation de diagnostics techniques obligatoires, regroupés dans un dossier de diagnostic technique, appelé DDT. Ces diagnostics couvrent des aspects tels que la présence d'amiante, de plomb, de termites, et la performance énergétique.

L'acheteur doit s'informer auprès d'un expert sur ses obligations, car la non-fourniture de ces documents peut engager la responsabilité du vendeur. Parmi les diagnostics obligatoires, on trouve le plomb, l'amiante, les termites, l'état des installations électriques et gaz, le risque naturel technologique et le diagnostic de performance énergétique. Ce dernier a fait l'objet d'une réforme en 2021, rendant obligatoire un audit énergétique pour les biens considérés comme des passoires énergétiques. Les sanctions en cas de défaut de diagnostic varient, mais peuvent entraîner la non-exonération du vendeur de la garantie des vices cachés.

La garantie décennale, qui concerne le neuf.

La garantie décennale est une assurance obligatoire pour les professionnels du bâtiment couvrant les travaux pendant dix ans. Obligatoire pour les constructeurs, elle concerne les gros travaux, les constructions neuves, les équipements indissociables, les réseaux, etc. L'artisan, l'architecte, le promoteur sont concernés. Les travaux de second œuvre ou techniques peuvent également être couverts, mais en cas de non-respect, des sanctions pénales s'appliquent. Avant le début du chantier, une assurance et son attestation sont fournies au guichet. En revanche, les travaux esthétiques et certains équipements non liés à la construction ne sont pas couverts par cette assurance décennale, mais relèveront alors de la garantie contractuelle qui, en général, est de deux ans.

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