Podcast n°32 : Va-t-on vers un krach immobilier ?

Les prix de l'immobilier à Paris et en Ile-de-France continuent de baisser !

Il y a deux raisons principales à la baisse des prix en septembre à Paris, comme dans les autres régions de France. D'abord, l'augmentation des taux d'intérêts et le nombre de refus de prêts.

Nous vivons un véritable durcissement de la politique monétaire menée au sein de la zone euro afin de contenir l'inflation. Les taux d'intérêts ont augmenté et dépassent aujourd'hui 4,30% pour un emprunt immobilier sur 25 ans. Dans le même temps, les conditions d'accès aux crédits ont été renforcées. Par exemple, un primo-accédant sans un apport solide de l'ordre de 20% du montant de son acquisition se verra désormais refuser son prêt dans la plupart des banques. En conséquence, le volume des prêts accordés en France a baissé de 40 % sur un an. 

Si vous avez un projet d'achat, il est fondamental de vous rapprocher de votre courtier ou d'une banque, de préférence d'épargne comme la caisse d'épargne, crédit agricole ou crédit mutuel, pour aller actualiser votre capacité d'emprunt.

Cela vous évitera des déconvenues. Si vous avez un projet de vente et que votre agent immobilier vous trouve un acquéreur, faites-lui vérifier sa capacité d'emprunt avant de vous engager et demandez des garanties comme une lettre de confort de la banque qui aura à mettre en place le prêt.

Deuxième raison de la baisse des prix, c'est la diminution des volumes de ventes immobilières, conséquence des refus de prêts. Selon le site Meilleur agent, nous sommes passés de plus de 1 million de ventes immobilières en France en 2022 à 890 000 sur la même période en 2023. À Paris et en Ile-de-France, les volumes ont chuté de plus de 14% de ventes à Paris et 18% en Ile-de-France depuis un an. Les délais de vente aussi s'allongent et dépassent désormais trois mois à Paris pour trouver un acquéreur et les volumes de ventes se sont même écroulés au deuxième trimestre avec 25% de moins comparé au deuxième trimestre 2022, qui certes, était un trimestre record. 

Aujourd'hui, on peut dire que le nombre de ventes continuera à diminuer en France dans les mois à venir, pour se stabiliser à 800 000 par an. La conséquence de ces deux facteurs, chute des prêts accordés et du coup, baisse des volumes de ventes, entraîne une baisse des prix. Au premier semestre 2023, les prix de l'immobilier en France diminuent et stagnent. Par exemple, en Île-de-France, la baisse est de 3,3% et à Paris, 3,6%. Le prix moyen du mètre carré est passé cet été en dessous de la barre symbolique des 10 000 €. Néanmoins, je tiens à souligner qu'il reste encore à un prix élevé aujourd'hui.

Pensez-vous réellement qu'on va vers un crash immobilier ?

Je me souviens qu'en 2005, alors que le prix du mètre carré à Paris était de 5 500 € en moyenne, nombre d'experts prédisait que c'est un crash. On a vu ce que cela a donné dans les dix années suivantes. Le prix de l'immobilier a plus que doublé. Pour moi, il faut savoir raison garder. Certes, les volumes de ventes ont baissé, mais après avoir atteint des niveaux records depuis la sortie de la période Covid. De la même façon, les prix ont baissé à Paris et continueront de baisser quelques mois encore, mais après avoir atteint des sommets. Enfin, la volonté de politique déflationniste des banques centrales européennes portera bientôt ses fruits et autorisera à nouveau les ménages européens à acheter à un prix raisonnable pour acquérir le logement de leurs rêves.

Quels conseils avez-vous sélectionnés pour nous ce mois-ci ?

En cette période de rentrée, je voudrais mettre en avant un équipement dont nous disposons quasiment tous et qui peut être source d'économie sans la moindre dépense s'il est bien utilisé. Il s'agit de votre compteur Linky, un instrument utile au service de la sobriété énergétique. Il peut contribuer à lisser la demande d'électricité afin d'éviter des surconsommations en période de pointe et favorise pour chacun une consommation électrique plus responsable. Selon l'ADEME, l'Agence de la transition écologique, suivre sa consommation d'énergie peut aider à réaliser jusqu'à 10% d'économies sur sa facture d'électricité. Ceux qui ont un compteur Linky chez eux, qu'ils soient propriétaires ou locataires, peuvent simplement installer l'application sur leur smartphone et se connecter sur leur compte, Enedis ou client fournisseur dans Notre fournisseur, pour accéder à un tableau de bord de consommation de leur logement. C'est un outil de pilotage très utile pour réduire sa consommation. En conséquence, demander une modification de sa puissance, plus adapté à ses besoins, ou choisir une offre fournisseur mieux adaptée à son mode de vie.

Merci à tous de nous avoir suivis pour ce 32e podcast sur l'actualité de l'immobilier. Et bien entendu, abonnez-vous pour le recevoir tous les mois. N'hésitez pas à nous laisser vos questions et interrogations sur le site.